Er leigumarkaður lausnin?

Öllum ætti að vera ljóst að þótt bankakerfið hefði ekki hrunið sl. haust stóð Ísland frammi fyrir krappri efnahagslægð eða niðursveiflu. Þenslan í hagkerfinu var slík árin á undan að þrátt fyrir að ekki hefði komið til sú undarlega bankastarfsemi sem virðist hafa átt sér stað í landinu var alltaf von á leiðréttingu. Í raun var leiðréttingin hafin og hagkerfið var á leið inn í lægðina.

Þenslan einkenndist að stórum hluta að mikilli bólu á fasteignamarkaði og ljóst hefði mátt vera að þegar hún spryngi myndu margir lenda í miklum vanda. Síðla árs 2007 skrifaði ég grein í Viðskiptablað Morgunblaðsins um mögulega leið til þess að draga úr bólunni, sem enn var að þenjast út þótt vissulega hefði hægt verulega á henni. Eftir á að hyggja hefði þessi ábending mátt koma öllu fyrr en þetta er þó enn mál sem þarf að hyggja að til þess að koma í veg fyrir aðra eins þenslu á fasteignamarkaði þegar hagkerfið tekur við sér á ný (og jafnvel enn síðar). Greinina má sjá hér að neðan.

Er leigumarkaður lausnin?

Eftir Guðmund Sverri Þór | [e-mail]

Þenslan í íslensku efnahagslífi á undanförnum árum ætti ekki að hafa farið fram hjá neinum og víst er að velmegun hér á landi hefur aukist á undanförnum árum þótt sumir vilji meina að ekki hafi allir notið jafn góðs af henni. Seðlabankinn hefur reynt að sporna við þróuninni með hækkun stýrivaxta en ekki haft erindi sem erfiði og hefur verið deilt hart á hann fyrir vikið. Um þetta er gjarnan talað sem hagstjórnarvandann. Ein helsta ástæða þess að stýrivaxtahækkanir, sem eru í raun eina vopn Seðlabankans til þess að berjast gegn þenslunni, hafa ekki virkað betur en raun ber vitni er hin mikla þensla á fasteignamarkaði.

Fasteignaverð hefur á undanförnum árum rokið upp og hefur tiltölulega auðvelt aðgengi að lánsfé kynt þar undir. Nú bendir ýmislegt til þess að um sé að hægjast og fasteignaverð hækkar ekki jafn hratt og áður. En hvað er það sem veldur því að fasteignaverð hefur hækkað svo mikið? Er það óhófleg bjartsýni neytenda eða ráða aðrir þættir þar meira um?

Það vantar skýran valkost

Vissulega hefur þensluskeiðið einkennst af bjartsýni en þótt sú bjartsýni hafi haft áhrif er ekki hægt að kenna henni um þensluna á fasteignamarkaði.

Samkeppni banka og Íbúðalánasjóðs hefur verið nefnd sem einn sökudólganna sem og verðtrygging lánsfjár. Sú gerir það að verkum að lánveitendur þurfa enga verðbólguáhættu að taka og geta því nánast hunsað þau tilmæli sem felast í stýrivaxtahækkunum Seðlabankans. Enn einn þáttur, sem hingað til hefur lítið verið til umræðu, er sú staðreynd að hér á landi er ekki til neitt sem heitir virkur leigumarkaður.

Þeir sem þurfa að koma þaki yfir höfuðið eiga því nánast engra annarra kosta völ en að kaupa fasteign. Eins og stundum er sagt í pólitískri umræðu: Það vantar skýran valkost. Að undanförnu höfum við heyrt af því að nauðungarsölum hefur fjölgað mikið á árinu og er ástæðan sú að fjölmargir ráða engan veginn við þá greiðslubyrði sem þeir búa við. En eins og áður segir, fólk hefur almennt enga aðra raunhæfa leið til þess að koma þaki yfir höfuðið en að kaupa fasteign og verður því að beygja sig undir að bera þá greiðslubyrði sem á það er lögð.

Samkeppni við íbúðamarkað

Spurningin er þó hvort tilvist virks leigumarkaðar myndi verða til þess að koma í veg fyrir hækkanir á fasteignaverði, benda ber á að fasteignaverð hefur einnig hækkað erlendis á undanförnum misserum og þar er virkur leigumarkaður víðast hvar til staðar.

Best er að líta á málið út frá lögmálum samkeppninnar. Samkeppni felur í sér að valkostir eru fyrir hendi. Væri leigumarkaðurinn raunhæfur valkostur hér á landi myndu verðhækkanir á fasteignamarkaði haldast hóflegri en ella. Erlendis er sú staða víða komin upp að almennur skortur er á húsnæði og þá gildir einu hvort fólk vill kaupa eða leigja. Við þær aðstæður sem nú ríkja hér á landi eru þeir sem þurfa að koma þaki yfir höfuðið nánast nauðbeygðir til þess að kaupa og greiða uppsett verð. Virkur leigumarkaður myndi hins vegar veita fasteignamarkaði aðhald, einfaldlega vegna þess að þangað gætu þeir sem ekki hafa efni á eigin fasteign leitað. Þannig má færa rök fyrir því að tilvist leigumarkaðar myndi jafnvel hjálpa til við að leysa hagstjórnarvandann svokallaða. Því fer þó fjarri að einn og sér myndi leigumarkaður vera lausnin á öllum vanda.

Eðlileg verðmyndun

Eins og áður segir heyrum við æ oftar af fólki sem lendir í vandræðum með greiðslubyrði sína og uppboðum hefur fjölgað mikið. Reikna má með því að þeir sem eru að koma inn á fasteignamarkaðinn í fyrsta skipti – og jafnvel sumir þeirra sem þegar eru inni á honum, þ.e. búa í eigin húsnæði – væru betur settir ef þeim byðist sá kostur að leigja sér húsnæði á meðan þeir væru að koma undir sig fótunum.

Að því gefnu að verðmyndun á leigumarkaði væri nokkurn veginn eðlileg myndi greiðslubyrði þessara aðila ekki vera nærri því jafn þung og hún er nú. Á sama hátt og virkur leigumarkaður myndi veita íbúðamarkaði samkeppni myndu aðilar á leigumarkaði keppa innbyrðis – þess vegna er mikilvægt að fleiri en einn aðili séu til staðar sem bjóða upp á leiguhúsnæði.

Leigumarkaður er til staðar

Að lokum ber að taka fram að vissulega er til staðar leigumarkaður hér á landi en í þeirri mynd sem nú er gæti hann seint kallast virkur. Yfirleitt eru það einkaaðilar sem bjóða fram leiguhúsnæði og framboðið er afar lítið. Þá geta sennilega flestir verið sammála um að verð á leiguhúsnæði sé mjög hátt. Ennfremur eru leigjendur almennt séð háðir duttlungum, eða þörfum leigusala sinna.

Þegar talað er um virkan markað í þessu samhengi er átt við markað þar sem framboð er stöðugt og nokkrir stórir aðilar standa fyrir því. Samkeppni þarf að ríkja til þess að markaðurinn geti talist virkur. Jafnframt leiðir samkeppni, að öllu jöfnu, til þess að verðlag helst í skefjum þar sem neytendur geta leitað til annars leigusala reyni sá sem þeir eiga viðskipti við að hækka verðið óeðlilega.